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西班牙投资 | 海外投资需谨慎,警惕”高收益“包租项目

发布日期:2017-08-16 00:52

现在,海外包租项目已逐步成为国内客户海外投资的主要方式之一,包租项目的“高回报、高收益、低风险”令人心动不已,更有知名的经纪学家、投资专家为其项目站台、背书,其实高收益包租项目的潜规则您一无所知,今天来谈谈这些海外投资的高收益包租项目,一句话总结“十个包租九个坑”,如果您不相信,现在我们详解海外高收益包租项目的潜规则。

 

    ‘资产配置,分散风险’成为高净值人群海外买房投资的主要目的,考虑占比高达51.8%;其次才是自住,约占比38.3%;考虑未来移民,选择购房的占比约7.8%。”《2016中国人海外购房趋势报告》认为,2017受美元走强、澳洲经济稳健、日本2020奥运会等因素影响,国人势必将更加迫不及待购买海外房产。

  而通过海外置业分散风险的前提显然是:购买的项目需没有任何风险,国内客户海外置业时要尤其注意资金风险。

 

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案例一:6%年化收益的度假村项目         

这是最近比较火的一个美国度假村包租项目,资料来自网络
乍一看,哇塞,3年复合回报率高达近50%,约合102万人民币,净收益每年也高达6%,而且因为包租,没有任何风险,太划算了,三个字:买、买、买,请问你看清楚每一个细节了?接下来我给你分析分析,为什么这就是个坑:
1、三年6%收益你真的信吗?一般来说,一个新度假村至少得2年左右才会有起色,何况还需要大量运营费用,请问这前3年项目方如何保证6%收益?
真相这6%的收益已含在房屋价格中,只是以收益形式返还给你而已。
 
2、为什么只包租3年?那以后的收益呢?项目房会告诉你,按实际运营利润返还收益,那6%收益还能保障?你自己想?
真相:3年后,项目方会告诉你,您必须掏钱重新装修房屋,否则装修陈旧不能出租了。你不掏钱,就没收益,掏钱了,前3年的6%收益全给他还不够,看你怎么办?
 
3、对了,每年房产增值10%了,3年增值近10万美金,大不了我降价卖了房子不就可以了?如果这样你会发现,挂牌6个月无人购买,怎么办?我狠狠心降价30%出售,又6个月过去了,还是没人买,这是怎么回事?
真相:因为房子周边的真实房价只有10来万美金,你原价30多万美金,即使降价30%也得20多万美金,你说谁会买你的房子,何况度假村都是在郊区,除非是为了投资,谁会买你的房子?
 
4、房子卖不掉,又租不出去,大不了我自己住!
真相:房子在度假村,你知道度假村的物业费可不是普通住宅的物业费,如果你真的自己住,那天价物业费就等着你付喽!
 
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案例二:7-8%年化收益的商铺        
       
       曾经有一客户咨询我们,其他西班牙移民公司推荐的商铺都带长期租约,而且年回报率高达7.2%,为什么你们的商铺不包租?
 
       当时,我们的资深顾问苦口婆心的解释了半天,没用!最终客户还是选择购买那个带7.2%回报率的商铺,可是没过1年,客户又找上门来,我们的资深顾问还在纳闷到底怎么回事?
 
        原来客户购买了商铺和住宅后,就开始办理西班牙移民手续了,等绿卡到手了,突然有一天接到商铺租客的电话说,因为经营不善,所以店铺不租了,
所以打电话来告诉房东来办理相关手续,不是说好的5年长期租赁合同?怎么才半年不到就不租了呢?客户也不以为然,那不租就不租呗,然后还是委托中介再挂牌出租,可等了几个月都没动静,客户等不及,就去问中介,中介说如果降点租赁价格,可能会更容易出租,结果又等了几个月,还是没租掉,客户急了?但毫无头绪,所以回过头来找我们,看看有什么办法解决?
       
       我们只能回复:一切已成定局,法律上一切合法合规!
 
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 商铺合同主要条款:
商铺价格:38.5万欧
 商铺租金:2300欧每月,年化收益7.17%
 租赁期限:5年租赁期,5年后双方无异议则合同自动续期,续签租金上浮10%。
 违约金:2300欧元
付款周期:付1押1
详解其中潜规则:
 
租赁合同:移民公司推荐的商铺在客户确认后,即通过中介与租客签订了一份真实的租赁合同,租期5年;
商铺租金:租金按7.2%的年收益计算而得,按客户所买商铺价格计算,回报率仅为2%,即使按商铺真实价格计算,回报率也仅为4%不到;
商铺租客:子虚乌有的租客,只是为了签合同需要才出面的;
违约金:租客只支付了相当于1个月房租的违约金,合同条款中已经明确注明。
商铺价格:卖给客户的商铺价格=真实价格 移民公司返佣 当地中介加价 6个月包租收益 1个月违约金
 
 
通过以上案例分析,你基本上可以对海外投资的一些潜规则有一个基本了解。
 
                             
西班牙乐为家友情提示 警惕所有回报率超过8%,甚至15%以上的项目 (此原则适用所有投资项目) ,尤其是【海外包租项目】!
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